Квартиры в Сочи в Q2 2026: рынок встал — цена −0,8% за квартал, но Лазаревский прибавил 14%

Во втором квартале 2026 года в Сочи зарегистрировано 1 548 договоров купли-продажи квартир с медианой 248 011 ₽/м². Это на 0,8% дешевле, чем кварталом ранее — первое снижение цены метра с третьего квартала 2025 года. Типичная сделка — 9,5 млн ₽ за 39,8 м².

Методология: сделки ДКП на жилые помещения в границах городского округа (кадастровый префикс 23:49, включая Сириус, Дагомыс, Эстосадок и другие посёлки округа), цена метра 50–2 000 тыс. ₽, площадь 15–300 м², сумма сделки 1–500 млн ₽; аренда не учитывается. Район определяется по кадастровому кварталу, покрытие 97,7%. Метрика — медиана.

Кварталы

Период	Сделок	Медиана ₽/м²	Медиана сделки	Площадь
Q2 2025	1 441	238 854	9,69 млн ₽	40,5 м²
Q1 2026	1 501	250 000	10,00 млн ₽	41,2 м²
Q2 2026	1 548	248 011	9,50 млн ₽	39,8 м²

Цена метра почти не изменилась, а вот медиана самой сделки упала с 10,0 до 9,5 млн ₽. Причина в площади: типичная купленная квартира ужалась с 41,2 до 39,8 м². Покупают не дешевле за метр — покупают меньше метров.

Полугодие к полугодию

Период	Сделок	Медиана ₽/м²	Медиана сделки
H1 2025	3 022	240 137	9,53 млн ₽
H1 2026	3 049	248 996	9,70 млн ₽

+0,9% по числу сделок за год. Рынок Сочи не растёт объёмом — он стоит. Для сравнения, Краснодар за то же полугодие прибавил 18,3%.

Районы: разъехались

Район	Сделок Q2 2026	Медиана ₽/м²	Год назад	Изменение	Площадь
Адлерский	399	275 186	270 335	+1,8%	39,1 м²
Хостинский	469	240 000	248 881	−3,6%	42,3 м²
Центральный	481	238 411	239 150	−0,3%	38,0 м²
Лазаревский	163	220 779	193 571	+14,1%	41,4 м²

Городская медиана стоит на месте, но это среднее по разнонаправленному движению. Три дорогих района за год не прибавили ничего — Хостинский даже потерял 3,6%, — а самый доступный Лазаревский вырос на 14,1%.

Разрыв между самым дорогим и самым дешёвым районом сжался с 40% до 25% за год. Спрос смещается вниз по цене: покупатель, которому Адлер стал не по карману, уезжает в Лазаревское, и подтягивает там цену.

Отдельно стоит Адлерский: единственный, кто и дорог, и не подешевел. Это зона Имеретинской низменности и Красной Поляны — там покупают не жильё, а курортный актив, и логика спроса другая.

Кто сколько платит

Цена метра	Доля сделок
до 150 тыс. ₽	19%
150–250 тыс. ₽	32%
250–400 тыс. ₽	36%
дороже 400 тыс. ₽	13%

Половина сделок дороже 250 тыс. ₽/м², каждая восьмая — дороже 400 тыс. В Краснодаре, том же крае, дороже 250 тыс. проходит одна сделка из ста. Это два совершенно разных рынка в одном регионе.

Что это значит

Сочи в первом полугодии 2026 года выглядит как рынок, упёршийся в потолок платёжеспособности. Цена метра перестала расти, число сделок не растёт, а покупатель отвечает на дорогой метр двумя способами: берёт меньшую площадь либо уезжает в более дешёвый район.

Для продавца в дорогих районах это означает, что прошлогодний прайс больше не подтверждается сделками — Хостинский закрывается на 3,6% ниже, чем год назад. Для покупателя, наоборот, впервые за два года появилось пространство для торга.

Интерактивная аналитика по районам, фильтры по типу недвижимости и периоду — в разделе «Сочи». Соседний рынок того же края, растущий совсем иначе: квартиры в Краснодаре в Q2 2026.