Цены на квартиры по районам Москвы: Q4 2025 vs Q1 2026
В первом квартале 2026 года в Москве зарегистрирована 21 071 сделка купли-продажи квартир. Медианная цена квадратного метра выросла с 304 054 ₽ в Q4 2025 до 322 543 ₽ — это +6,1% за квартал. Объём сделок при этом упал на 24,7% (типичная зимняя сезонность), но в годовом разрезе остался почти без изменений: −2,7% к Q1 2025 при цене м² на 12,9% выше. Картину дописывают округа: ЦАО фактически встал на плато, а массовые районы и Новая Москва ускоряют рост.
Ниже — детальный разбор по 132 районам.
Методология
В выборку попали сделки купли-продажи (ДКП) на жилые помещения в Москве (регион 77, тип объекта 002001003000) за два квартала: Q4 2025 (октябрь–декабрь 2025) и Q1 2026 (январь–март 2026). Дополнительно для контроля сезонности использован Q1 2025. Применённые фильтры: только ДКП (договоры долевого участия исключены, потому что Росреестр публикует их с большими пропусками); только жилые помещения; цена квадратного метра 50–2 000 тыс. ₽; площадь 15–300 м²; сумма сделки 1–500 млн ₽ — чтобы отсечь нежилые блоки на тысячи м², попадающие в один тип объекта с квартирами. 95% записей содержат идентифицированный район Москвы по справочнику из 132 районов. Основная метрика — медианная цена за м², устойчивая к выбросам. Аренда и новостройки в этом отчёте не рассматриваются. Источник — открытые квартальные датасеты Росреестра.
Общая картина
| Период | Сделок | Медиана ₽/м² | Среднее ₽/м² | Медиана площади | Медиана сделки |
|---|---|---|---|---|---|
| Q1 2025 | 21 666 | 285 714 | 305 371 | 52,0 м² | 14,4 млн ₽ |
| Q4 2025 | 27 972 | 304 054 | 322 557 | 52,3 м² | 15,5 млн ₽ |
| Q1 2026 | 21 071 | 322 543 | 338 734 | 52,0 м² | 16,0 млн ₽ |
Падение объёма Q4→Q1 на 24,7% — стандартная сезонность: после декабря и январских праздников рынок берёт паузу. А вот цена за квартал прибавила 6,1% на медиане и 5,0% на среднем — это значимое ускорение по сравнению с типичными квартальными приростами 2025 года (1–3%).
Контрольный замер «Q1 к Q1»: год назад медиана была 285 714 ₽/м², сейчас — 322 543 ₽/м², рост +12,9% YoY. Объём при этом изменился всего на −2,7%. Активность стабильна, дорожает каждый метр.
Площадь типичной квартиры — 52 м² во всех трёх замерах. Структура спроса не меняется: люди покупают тот же тип жилья, но дороже.
Самые дорогие районы Q1 2026
| Район | Q4 2025, ₽/м² | Q1 2026, ₽/м² | Δ% | Сделок Q1 |
|---|---|---|---|---|
| Хамовники | 615 759 | 637 375 | +3,5% | 140 |
| Арбат | 559 168 | 632 547 | +13,1% | 56 |
| Якиманка | 523 715 | 536 530 | +2,4% | 61 |
| Пресненский | 489 729 | 520 578 | +6,3% | 346 |
| Тверской | 528 302 | 508 159 | −3,8% | 134 |
| Замоскворечье | 454 436 | 504 202 | +11,0% | 91 |
| Дорогомилово | 477 454 | 481 127 | +0,8% | 106 |
| Беговой | 405 479 | 474 960 | +17,1% | 132 |
| Раменки | 463 404 | 468 714 | +1,1% | 430 |
| Даниловский | 436 423 | 467 062 | +7,0% | 338 |
Хамовники остаются эталоном цен Москвы — 637 тысяч за метр. Рядом с ними Арбат показал второй результат и при этом скакнул на +13,1% за квартал — редкое явление для верхушки рейтинга.
Главный сюжет таблицы — Тверской, который потерял 3,8% и оказался единственным минусом среди десяти самых дорогих районов. На фоне общерыночного +6,1% это значимое отставание. Вместе с Тверским в красной зоне находятся соседние районы ЦАО — см. отдельную таблицу падения ниже.
Беговой — нерв этой таблицы. За один квартал он сместился из «дорогих» в «очень дорогие», прибавив сразу 17,1%. Похожая история произошла в Замоскворечье (+11,0%): прайс-точки бывшего среднего сегмента подтянулись к ЦАО.
Самые доступные районы Q1 2026
| Район | Q4 2025, ₽/м² | Q1 2026, ₽/м² | Δ% | Сделок Q1 |
|---|---|---|---|---|
| Вороново | 131 572 | 146 959 | +11,7% | 31 |
| Краснопахорский | 157 729 | 155 702 | −1,3% | 33 |
| Бекасово | 153 595 | 165 991 | +8,1% | 56 |
| Троицк | 216 359 | 218 486 | +1,0% | 352 |
| Капотня | 199 715 | 227 390 | +13,9% | 37 |
| Щербинка | 219 415 | 228 723 | +4,2% | 265 |
| Силино | 224 901 | 230 654 | +2,6% | 36 |
| Филимонковский | 236 364 | 242 165 | +2,5% | 273 |
| Старое Крюково | 234 382 | 243 977 | +4,1% | 34 |
| Крюково | 238 462 | 244 275 | +2,4% | 123 |
Низ рейтинга держат Новая Москва (Вороново, Бекасово, Троицк, Филимонковский, Щербинка) и Зеленоград (Силино, Крюково, Старое Крюково). Капотня — единственный «классический» район из исторической Москвы в десятке самых доступных.
Спред между самым дорогим и самым доступным районом Москвы — 4,3 раза (637 тыс. в Хамовниках против 147 тыс. в Воронове). Это меньше пятикратного спреда годичной давности, но контраст всё равно остаётся ключевой характеристикой московского рынка жилья.
Заметно, что один район ушёл в минус (Краснопахорский −1,3%), а Троицк прибавил всего 1% — на нижнем сегменте давление спроса ощутимо слабее, чем в среднем. При этом Капотня (+13,9%) и Вороново (+11,7%) показали двузначный рост от низкой базы — малые объёмы и высокая дельта типичны для дешёвого хвоста.
Лидеры роста цены м²
| Район | Q4 2025, ₽/м² | Q1 2026, ₽/м² | Δ% | Сделок Q1 |
|---|---|---|---|---|
| Беговой | 405 479 | 474 960 | +17,1% | 132 |
| Матушкино | 219 638 | 257 143 | +17,1% | 57 |
| Марьина Роща | 373 883 | 436 508 | +16,7% | 133 |
| Молжаниновский | 231 490 | 265 545 | +14,7% | 56 |
| Савёлки | 237 967 | 269 609 | +13,3% | 52 |
| Арбат | 559 168 | 632 547 | +13,1% | 56 |
| Зюзино | 327 824 | 369 140 | +12,6% | 164 |
| Бирюлёво Западное | 221 465 | 247 007 | +11,5% | 68 |
| Кузьминки | 285 714 | 318 047 | +11,3% | 173 |
| Замоскворечье | 454 436 | 504 202 | +11,0% | 91 |
В этой десятке три района ЦАО (Арбат, Замоскворечье) и зоны прямо под ним (Беговой, Марьина Роща) — все они подросли на 11–17% за один квартал. Похоже, инвестиционный спрос мигрировал из самого центра в его «ближний пояс»: метр там пока дешевле центрального, потенциал роста кажется больше.
Параллельно растёт массовый сегмент: Зюзино, Кузьминки, Бирюлёво Западное — это типичный спальный пояс с ценой в районе 250–370 тыс. ₽/м². За квартал он прибавил 11–13% — больше, чем верхушка рейтинга.
Зеленоград и Новая Москва тоже включились: Матушкино (+17,1%), Савёлки (+13,3%), Молжаниновский (+14,7%) — все на двузначном росте от базы 220–240 тыс. Это уже не «дешёвые окраины», цена выходит за 250 тыс./м².
Лидеры падения цены м²
| Район | Q4 2025, ₽/м² | Q1 2026, ₽/м² | Δ% | Сделок Q1 |
|---|---|---|---|---|
| Тверской | 528 302 | 508 159 | −3,8% | 134 |
| Красносельский | 431 171 | 416 113 | −3,5% | 90 |
| Таганский | 405 556 | 392 308 | −3,3% | 175 |
| Донской | 381 136 | 370 326 | −2,8% | 82 |
| Зябликово | 269 612 | 269 179 | −0,2% | 101 |
| Лианозово | 283 860 | 285 941 | +0,7% | 106 |
| Дорогомилово | 477 454 | 481 127 | +0,8% | 106 |
| Проспект Вернадского | 415 716 | 419 263 | +0,9% | 102 |
| Ясенево | 277 205 | 279 626 | +0,9% | 140 |
| Солнцево | 319 733 | 322 721 | +0,9% | 265 |
Картина симметрична таблице роста: первая четвёрка — это Тверской, Красносельский, Таганский, Донской — всё ЦАО или его прямое продолжение. На фоне общего рынка, который вырос на 6,1%, эти районы потеряли 3–4 процента. Объёмы сделок при этом не аномальные (82–175 ДКП на район) — статистическим шумом не объяснить.
Самый дорогой сегмент Москвы (премиум в самом центре) встретил Q1 2026 не ускорением, а торможением. Вероятная гипотеза: цены упёрлись в потолок платёжеспособного спроса конкретно в премиум-нише, тогда как массовый и средний сегменты ещё имеют запас.
В нижней половине десятки — нулевая динамика: Дорогомилово, Проспект Вернадского, Ясенево, Солнцево стояли на месте (+0,7–0,9% против общерыночных +6,1%). Это не падение, но и не рост.
По округам
| Округ | Сделок Q4 | Сделок Q1 | Q4 ₽/м² | Q1 ₽/м² | Δ% |
|---|---|---|---|---|---|
| ЦАО | 1 870 | 1 392 | 466 192 | 482 759 | +3,6% |
| ЗАО | 3 055 | 2 301 | 356 397 | 382 047 | +7,2% |
| САО | 2 818 | 2 190 | 332 385 | 351 311 | +5,7% |
| СЗАО | 2 012 | 1 545 | 329 289 | 348 285 | +5,8% |
| ЮЗАО | 2 447 | 1 816 | 321 429 | 338 493 | +5,3% |
| СВАО | 2 822 | 2 178 | 308 056 | 329 479 | +7,0% |
| ЮАО | 2 958 | 2 286 | 302 700 | 318 013 | +5,1% |
| ВАО | 2 650 | 1 986 | 284 389 | 304 233 | +7,0% |
| ЮВАО | 2 991 | 2 172 | 280 519 | 300 478 | +7,1% |
| НАО | 2 308 | 1 693 | 257 985 | 272 021 | +5,4% |
| ЗелАО | 404 | 302 | 233 766 | 248 185 | +6,2% |
| ТАО | 597 | 472 | 200 698 | 199 020 | −0,8% |
ЦАО — самый дорогой округ и при этом один из самых медленных в росте: +3,6% за квартал против +6,1% по городу в целом. Эта тенденция уже видна в таблицах падения: внутри ЦАО Тверской, Красносельский и Таганский ушли в минус, а Хамовники и Якиманка прибавили скромные 2–3,5%.
Самый быстрый рост — у срединного «полукольца»: ЗАО (+7,2%), ЮВАО (+7,1%), СВАО и ВАО (по +7,0%). Это классическая картина «догоняющего роста»: массовые округа сокращают разрыв с премиальными.
ТАО (Троицкий АО — Новая Москва, дальняя часть) ушёл в небольшой минус на −0,8%. Цены на нижней границе московского рынка либо нашли потолок спроса, либо просто адаптируются медленнее — в Q1 туда меньше идёт инвестиционный капитал, который двигает массовый сегмент.
Объёмы сделок упали по всем округам в одну и ту же пропорцию (примерно −20–25%). Это сезонность, а не структурное снижение спроса.
Распределение цен
| Бакет ₽/м² | Q4 2025, сделок | Q1 2026, сделок | Q4, % | Q1, % |
|---|---|---|---|---|
| <200 тыс. | 4 065 | 2 876 | 14,5% | 13,6% |
| 200–300 тыс. | 9 387 | 5 737 | 33,6% | 27,2% |
| 300–400 тыс. | 8 542 | 7 034 | 30,5% | 33,4% |
| 400–500 тыс. | 3 543 | 3 121 | 12,7% | 14,8% |
| 500–600 тыс. | 1 367 | 1 323 | 4,9% | 6,3% |
| 600–800 тыс. | 742 | 716 | 2,7% | 3,4% |
| 800 тыс.+ | 326 | 264 | 1,2% | 1,3% |
Главное движение — между бакетами 200–300 и 300–400 тыс. ₽/м². За квартал доля «дешёвого среднего» сегмента сократилась почти на 6,4 процентных пункта (с 33,6% до 27,2%), а «дорогого среднего» — выросла на 2,9 п.п. Сделки физически переехали из одного бакета в другой: то же жильё стало стоить дороже на ~30–50 тысяч за метр, и оно перешло в более высокий ценовой класс.
Бакет до 200 тыс. ₽/м² (нижний сегмент: Новая Москва, Зеленоград, дальняя периферия) почти не изменился по доле. Премиум 600+ тыс. тоже стабилен. Сжимается именно середина — и сжимается вверх.
Площади сделок
| Бакет, м² | Q4 2025 | Q1 2026 | Q4, % | Q1, % |
|---|---|---|---|---|
| <30 | 2 289 | 1 932 | 8,2% | 9,2% |
| 30–45 | 9 052 | 6 786 | 32,4% | 32,2% |
| 45–60 | 5 965 | 4 485 | 21,3% | 21,3% |
| 60–80 | 4 540 | 3 561 | 16,2% | 16,9% |
| 80–120 | 3 356 | 2 496 | 12,0% | 11,8% |
| 120+ | 2 770 | 1 811 | 9,9% | 8,6% |
Структура спроса по площадям между двумя кварталами почти не сдвинулась. Доля студий и малометражного жилья (до 30 м²) подросла на 1 п.п. до 9,2% — небольшой сдвиг к дешёвому формату на фоне роста цен. Доля больших квартир (120+ м²) сократилась с 9,9 до 8,6% — крупные сделки в Q1 2026 шли менее охотно, что согласуется с торможением премиум-сегмента.
В целом картина без сюрпризов: люди покупают то же самое, но платят больше. Рост цен — это не результат «массово стали покупать большие квартиры», а классическая ценовая инфляция в стабильной структуре спроса.
YoY-проверка: Q1 2025 → Q1 2026
Чтобы отделить квартальные шумы и сезонность, сравним Q1 2026 не с предыдущим кварталом, а с тем же кварталом год назад — это самый чистый замер тренда.
| Округ | Сделок Q1 2025 | Сделок Q1 2026 | Q1 2025, ₽/м² | Q1 2026, ₽/м² | YoY% |
|---|---|---|---|---|---|
| ЗелАО | 343 | 302 | 215 584 | 248 185 | +15,1% |
| НАО | 1 495 | 1 693 | 236 240 | 272 021 | +15,1% |
| ЗАО | 2 505 | 2 301 | 333 832 | 382 047 | +14,4% |
| ЮАО | 2 272 | 2 286 | 278 606 | 318 013 | +14,1% |
| ВАО | 2 086 | 1 986 | 266 667 | 304 233 | +14,1% |
| СВАО | 2 115 | 2 178 | 289 244 | 329 479 | +13,9% |
| ЮВАО | 2 225 | 2 172 | 264 671 | 300 478 | +13,5% |
| САО | 2 161 | 2 190 | 309 833 | 351 311 | +13,4% |
| СЗАО | 1 586 | 1 545 | 308 855 | 348 285 | +12,8% |
| ЮЗАО | 2 025 | 1 816 | 300 926 | 338 493 | +12,5% |
| ЦАО | 1 551 | 1 392 | 466 083 | 482 759 | +3,6% |
| ТАО | 375 | 472 | 201 550 | 199 020 | −1,3% |
Картина в годовом разрезе подтверждает квартальные выводы и делает их жёстче.
Десять округов из двенадцати прибавили 12,5–15,1% за год. Это очень кучный диапазон — рынок Москвы за пределами центра рос синхронно. ЗелАО и НАО (Новомосковский) — лидеры, плюс почти все остальные в одном коридоре.
ЦАО — особый случай: всего +3,6% за год при цене м² на уровне 466–483 тысяч. Это плато: премиум упёрся в платёжеспособный спрос конкретно в этой ценовой нише, и квартальное торможение Q4→Q1 — это не сезонная случайность, а продолжение годового тренда.
ТАО — единственный минус в годовом замере (−1,3%). Дальняя Новая Москва пока не нашла нового импульса.
Выводы
- Медианная цена м² в Москве за квартал выросла на 6,1% — с 304,1 до 322,5 тыс. ₽. За год — на 12,9%. Это значимое ускорение относительно темпов 2024 и 2025 годов.
- Объём сделок не вырос: 21,1 тыс. ДКП в Q1 2026 против 21,7 тыс. в Q1 2025 — практически без изменений в годовом разрезе. Рынок дорожает не за счёт активности, а за счёт цены.
- ЦАО на плато: +3,6% за квартал и +3,6% за год при стоимости в 483 тыс. ₽/м². Премиум упёрся в потолок спроса.
- Тверской, Красносельский, Таганский, Донской — единственные районы Москвы с заметным падением цены м² за квартал (от −2,8 до −3,8%). Это премиум в самом центре.
- Срединное полукольцо растёт быстрее всех: ЗАО, ЮВАО, СВАО, ВАО — +7,0–7,2% за квартал, +13,5–14,4% за год. Массовый и средний сегмент догоняют центр.
- Бакет 200–300 тыс. ₽/м² сжался на 6,4 п.п. за один квартал — переехал в 300–400 тыс. Структура цен сместилась вверх, причём именно за счёт массового сегмента.
- Структура покупки стабильна: типовая сделка остаётся 52 м² за 15,5–16,0 млн ₽. Покупатели не стали выбирать другое жильё — они стали платить за то же на 6–13% больше.
Данные: открытые квартальные датасеты Росреестра (rosreestr.gov.ru/data-sets), выборка из 21 071 сделки Q1 2026 и 27 972 сделок Q4 2025 на жилые помещения по г. Москве. Договоры участия в долевом строительстве (ДДУ) и аренда не учтены — Росреестр публикует их с систематическими пропусками. Полная аналитика по сделкам доступна в разделе «Сделки» на Realytix.
Хотите узнать реальную цену объекта?
Оценка по аналогам из Росреестра · PDF-отчёт за 2 минуты
Попробовать бесплатно